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房價下跌

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快要年末啦!這一年有找到自己的理想房嗎?前幾天中央銀行公布了10月的建築融資餘額,竟然創了8年新高,買賣轉移棟數也相較9月,有兩位數的暴增!看到這個消息,最在意的一定是接下來房價會有什麼影響吧。

所以今天這篇文章要先來介紹6個會影響房價的因素,幫助你未來看新聞也可以簡單判斷房價變化~

房價到底什麼時候會下跌?

在2003年SARS風暴時,房市只冷淡了半年,隨後長達5年都在上升階段。接著2008年次級房貸引發金融風暴,原本以為這波景氣循環要終止了,沒想到遺產稅制的大幅減免以及ECFA談判,造成大量資金回流帶動房地產漲幅。

因為豪宅價格不斷破新高,政府制定奢侈稅來打房,結果不但沒有正中要害,還讓房價一年內不跌反漲。直到2014年開始,房價呈現緩跌到現在,但因為幅度小,大部分人都沒有感覺,也才會一直問:房價到底什麼時候才會下跌!

其實,影響房價的因素有4個,分別是利率、建照數量、房屋供需和政策。

下面會分別介紹他們對於房價的影響,以及近年來的情形。

利率

利率低助長房市?

對於建築業者、投資客和購屋者,利率是他們都在意的因素。

建築業者要蓋新屋需要融資,投資客和購屋者也需要向銀行貸款才有足夠金額買房。不論是融資還是貸款,他們借了錢,未來就需要還錢,而且還要還利息。這時候,利率的變化就會影響他們要多還錢的金額就。

利率下跌

因此,利率越低使的建築業者、投資客和購屋者都有越低成本的高槓桿效應,借錢的代價越低,自然有助長房市的效果;這也是過去房市投機炒作的原因之一。

也是因為低利率的影響,所以即使房市景氣轉差,每年還有至少24萬件的房屋交易量,造成房價只是緩跌。

 低利率讓我買房便容易?

前面說到利率低讓我們購屋有較低成本,但是,這樣我們就比較容易買到房子了嗎?

其實不是,反而更有可能買不了!

這是因為低利率可能讓我們連頭期款都存不到了!如果沒有頭期款,又要怎麼買到房子呢?也就不會有接下來賺到房貸利率的事情。所以,如果你是年輕首購族,想要買到房子大多會需要長輩的資助。如果這個辦法行不通,那現在最重要的就是想辦法存到更多錢!

另外,由於大家普遍認為房子具有保值的特色,因此在低利率的環境中,許多游資就會流入房地產業,造成有錢人買更多房子,而預算不多、只是想擁有住宅的家庭卻買不了房子的情況。

建造執照數量

今年上半年住宅類建造執照較去年同期增加了16%,創下十來年同期新高紀錄;而核發住宅類使用執照也是最近十年第三高。

什麼是建造執照和使用執照?

當建築物要新建、增建、改建或修建工程時,都要請領建造執照;而從領到建照當天開始,要在六個月內開工,並在開工前申請主管建築機關備查;建築物建造完成後的使用或變更使用,就要請領使用執照。

從建照數量可以看出什麼?

營建署所發布的核發建照、使照情形,是觀察房市景氣的重要指標。一般而言,發出建照的多寡,代表建商推案的信心強度;而使照則是建照的落後指標,可以和建照交叉對照,觀察房市的供給情形。

所以,從最新的建照和使照核發情形觀察,可以看出建商推案的信心轉強,應該看好未來的買房需求不小。

小提醒:除了建商推案信心增加之外,建照的大增也有可能是受到政策的影響哦!像是前年雨遮新制上路,規定新取得建照的建築物雨遮不計坪,導致前年底前出現搶照潮。

房屋供給和需求

在經濟學中,所有商品的價格都是由「供給」「需求」來決定。舉例來說:如果今天麥當勞冰淇淋一隻賣30元,大家都覺得太貴而沒有人買,這時候麥當勞就會考慮降價。同樣的,如果你希望只花5元買一支冰淇淋,但是這個價格太低,連成本都無法負擔,因此沒有廠商願意賣,這時你可能就要把願意支付的價格提高一點。當麥當勞願意降至的價格等於你願意付款的價格,這個買賣才能成交。

供給和需求

房地產的價格也和其他商品一樣,都是由「供給方」和「需求方」來決定。

供給方是屋主或建商,而需求方就是投資客或自住需求的購屋者。只要沒有人買(需求量降低),賣方又一定要賣(供給不變),價格就一定會調整。其實,我們買方出價、和賣方談判的過程,就是在不斷調整價格,由供需兩方決定成交價。

少子化和高齡化會對房屋需求有影響嗎?

少子化和高齡化將使撫養比增加,這樣不僅影響台灣的人口結構,也會造成生產力下降、人均經濟負擔變重。 

所以,老齡化的加快加上出生率的降低會降低房地產市場購買力。

住宅存量怎麼影響供給面?

根據營建署的統計,全台灣屋齡 30 年以上的房子佔了台灣房屋將近 40%。其中,台北市平均屋齡已經達到 29.2 年, 30 年以上的房子佔了台北市所有房屋超過 50%。

目前30 年屋齡的老建築,幾乎都用鋼筋混凝土或是加強磚造建造,有些甚至還是海砂屋,會造成混凝土強度降低,縮短房屋耐用年限,房屋的供給不但減少,還會讓需求增加。 

別忘了還有過多空屋問題

雖然仍然有許多新建案推出,但大多偏郊區,所以市區的供給量也沒有增加。

在報告顯示,台灣目前有91萬多的空住宅,佔全台灣房屋的10%。這也意味著在台灣固定的建築空間中,這些空屋使房屋的供給量更少了!

供需的變化如何影響房價?

綜合上面所說的三點來看,雖然少子化和高齡化現象好像使的「新房子」需求減少,但是因老舊房屋安全性降低而產生的「換房」需求不斷增加,所以,整體需求是提升的。而供給方還含有空屋率過高問題,無法滿足需求方,造成房價仍然較高。

至於該如何從根本改善供需方,進而影響房價,就需要政策的幫助啦!

政策

近10年來由於房價不斷升高,政府愈來愈重視房地產相關制度和規劃。

當房價碰觸到政府設定的警戒線時,政府就會為了讓它回到合理的價位而訂定政策打壓房價,其中最有效且最快可以看到成效的就是稅率控制,透過稅制防堵資金集中在房市,就像2011年開始課徵的房地產奢侈稅

除了消化資金這個假性需求外,供給面也需要改善。

北市政府曾經推行過的「都更」就是不錯的例子。都更成功所推出的新建案,有容積獎勵可以多蓋一點樓地板面積,能將過於老舊的房屋汰換成新的,同時增加更多居住空間,提高供給量。

除了增加平價房屋供給之外,讓老舊房子可以繼續使用,也是穩定住宅供給、降低住戶換屋需求的方法。例如:現在很多老屋會做外牆拉皮。拉皮前會打除舊的磁磚跟混凝土保護層,填補縫隙,再貼上新瓷磚,重新保護混凝土,這樣就能延長房子的使用年限。另外,老舊公寓申請電梯補助也不錯,透過增加電梯設備,讓越來越多的銀髮族就算不換屋也能住的方便。

其實,立法並不難,難在執行時的配套機制。

都更的用意很好,可是除了要成功整合所有住戶的意願並不容易外,建商身為業者,也不可能不賺錢。加上原始住戶的「預期心理」,因此使得在「都更」話題很夯的時候,不僅新成屋沒有跌價,反而造成屋齡超過 30 年的中古無電梯公寓價格狂漲。這也是為什麼政府對於增加新房子的供給做的事情不少,房價卻沒有因此下跌,反而還升高。

所以唯有透過好的機制搭配政策,台灣未來 20 年即將成為 50 年屋齡的老舊建物才能有新的生命,穩定「供給」,讓供給與需求不會倒向一邊,等待房價下跌。

總結

對於任何產品來說,供給和需求一定是決定價格的基礎,房價也是。而影響房價的主要因素除了房屋供需外,還有利率和核發建照數量,政府因應的制度也有可能會使房價有變化。

不過,台灣現實存在的問題是分配不均。房價房租隨時都在漲,而收入卻長期不見漲,這才是真正的問題所在。

因此,雖然現在低利率要我們房貸成本降低,但也造成我們更不容易存到錢了,所以一定要為了自己的理想房打造被動收入~

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讓三隻諸豬手把手帶你找到理想的磚屋吧~

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by 三隻諸豬

Karyne

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